Detalii Articol

Art. 77 ¹. Definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal

Norme metodologice:

151². Definirea unor termeni:

a)   prin contribuabil, în sensul art. 77¹ din Codul fiscal, se înţelege persoana fizică căreia îi revine obligaţia de plată a impozitului.

În cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia prin acte juridice între vii, contribuabil este cel din patrimoniul căruia se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele acestuia: vânzătorul, credirentierul, transmiţătorul în cazul contractului de întreţinere, al actului de dare în plată, al contractului de tranzacţie etc., cu exceptia transferului prin donaţie.

În contractele de schimb imobiliar calitatea de contribuabil o au toţi copermutanţii, coschimbaşii, cu excepţia schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliară, cu un bun mobil, situaţie în care calitatea de contribuabil o are numai proprietarul bunului imobil.

În cazul transferului dreptului de proprietate prin donaţie, calitatea de contribuabil revine donatarului.

Contribuabil este şi persoana fizică din patrimoniul căreia se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrăminte ale acestuia cu titlu de aport la capitalul social.

În cazul transferului dreptului de proprietate pentru cauză de moarte, prin succesiune legală sau testamentară, calitatea de contribuabil revine moştenitorilor legali sau testamentari, precum şi legatarilor cu titlu particular;

b)   prin construcţii de orice fel se înţelege:

· construcţii cu destinaţia de locuinţă;

· construcţii cu destinaţia de spaţii comerciale;

· construcţii industriale, hale de producţie, sedii administrative, platforme industriale, garaje, parcări;

· orice construcţie sau amenajare subterană ori supraterană cu caracter permanent, pentru a cărei edificare este necesară autorizaţia de construcţie în condiţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;

c)  prin terenul aferent construcţiilor se înţelege terenuri‑curţi, construcţii şi anexele acestora, conform titlului de proprietate, identificat printr‑un identificator unic ‑ numărul cadastral ‑ sau care constituie un singur corp funciar;

d)   prin terenuri de orice fel, fără construcţii, se înţelege terenurile situate în intravilan sau extravilan, indiferent de categoria de folosinţă, cum ar fi: curţi, grădini, arabil, păşune, fâneaţă, forestier, vii, livezi şi altele asemenea pe care nu sunt amplasate construcţii şi nu pot fi încadrate în categoria terenurilor aferente construcţiilor în înţelesul lit. c);

e)   prin transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia se înţelege înstrăinarea, prin acte juridice între vii, a dreptului de proprietate sau a dez­membrămintelor acestuia, indiferent de tipul sau natura actului prin care se realizează acest transfer: vânzare‑cumpărare, donaţie, rentă viageră, întreţinere, schimb, dare în plată, tranzacţie, aport la capitalul social, inclusiv în cazul când transferul se realizează în baza unei hotărâri judecătoreşti şi altele asemenea;

e¹) nu constituie transfer impozabil constatarea prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă a dobândirii dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii (Nota 28) ;

f)    data de la care începe să curgă termenul este data dobândirii, iar calculul termenului se face în condiţiile dreptului comun.

Termenul în raport cu care se calculează data dobândirii este:

· pentru construcţiile noi şi terenul aferent acestora, termenul curge de la data încheierii procesului‑verbal de recepţie finală, în condiţiile prevăzute de lege;

· pentru constructiile neterminate şi terenul aferent acestora, termenul se calculează de la data dobândirii dreptului de proprietate sau dezmembrămintelor sale asupra terenului;

g)   data dobândirii se consideră:

· pentru imobilele dobândite prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi a celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, data dobândirii este considerată data validării, prin hotărârea comisiei judeţene de aplicare a legilor de mai sus, a propunerilor făcute de comisiile locale de aplicare a acestor legi. Numărul şi data hotărârii sunt înscrise în adeverinţele eliberate de comisiile locale fiecărui solicitant îndreptăţit la restituire ori constituire;

· pentru imobilele atribuite, restituite, retrocedate etc. în baza legilor: Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 ‑ 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 247/2005, cu modificările si completările ulterioare, data dobândirii este considerată data emiterii actului administrativ, respectiv ordinul prefectului, dispoziţia de restituire sau orice alt act administrativ în materie;

· în cazul în care foştii proprietari sau moştenitorii acestora au dobândit dreptul de proprietate prin hotărâre judecătorească, data dobândirii este considerată data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti;

·pentru imobilele dobândite cu titlu de uzucapiune, constatat prin hotărâre judecă­torească definitivă şi irevocabilă, data dobândirii este considerată data la care a început să curgă termenul de uzucapiune;

· în cazul înstrăinării unor imobile rezultate din dezmembrarea, respectiv dezlipirea unui imobil, data dobândirii acestor imobile este data dobândirii imobilului iniţial care a fost supus dezlipirii, respectiv dezmembrării;

· în cazul înstrăinării terenurilor alipite şi ulterior dezmembrate, respectiv dezlipite, data dobândirii este considerată data la care a fost dobândit imobilul cu suprafaţa cea mai mare din operaţia de alipire;

· în cazul înstrăinării unor imobile rezultate din alipirea unora dobândite la date diferite, impozitul se va calcula în funcţie de data dobândirii parcelei cu suprafaţa cea mai mare;

· în cazul în care parcelele alipite au suprafeţele egale, data dobândirii este considerată data la care a fost dobândită ultima parcelă;

· în cazul schimbului, data dobândirii imobilelor care fac obiectul schimbului va fi data la care fiecare copermutant, respectiv coschimbaş, a dobândit proprietatea.

 

Norme metodologice:

151³. Nu se datorează impozit la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale: Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare, Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi orice alte acte normative cu caracter reparatoriu.

Este exceptată de la plata impozitului transmiterea dreptului de proprietate prin donaţie între rude ori afini până la gradul al III‑lea inclusiv, precum şi între soţi. Dovada calităţii de soţ, rudă sau afin se face cu acte de stare civilă.

Înstrăinarea ulterioară a proprietăţilor imobiliare dobândite în condiţiile prevăzute la paragrafele 1 şi 2 va fi supusă impozitării, cu excepţia transmiterii dreptului de proprietate prin donaţie între rude ori afini până la gradul al III‑lea inclusiv, precum şi între soţi.

Face excepţie de la impunere transmiterea dreptului de proprietate sau a dezmem­brămintelor acestuia pentru proprietăţile imobiliare din patrimoniul afacerii definite conform pct. 41 din normele metodologice date în aplicarea art. 48 din Codul fiscal, acestea fiind incluse în categoriile de venituri pentru care venitul net anual se determină pe baza contabilităţii în partidă simplă.

În cazul partajului judiciar sau voluntar nu se datorează impozit.

 

Norme metodologice:

151⁴. În cazul procedurii succesorale se aplică următoarele reguli:

a)   finalizarea procedurii succesorale are loc la data întocmirii încheierii de finalizare a succesiunii;

b) impozitul datorat va fi achitat de către contribuabil la data întocmirii încheierii finale de către notarul public;

c)   în situaţia în care succesiunea legală sau testamentară este dezbătută şi finalizată prin întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii, nu se datorează impozit. Nu se datorează impozit nici în situaţia în care, după finalizarea succesiunii, se solicită certificat de moştenitor suplimentar şi se întocmeşte încheierea finală suplimentară înainte de expirarea termenului de 2 ani;

d)   în cazul finalizării succesiunii prin întocmirea încheierii finale după expirarea termenului de 2 ani, moştenitorii datorează impozitul de 1% prevăzut în art. 77¹ alin. (3) din Codul fiscal;

e)   în cazul în care succesiunea a fost finalizată prin întocmirea încheierii de finalizare înainte de expirarea termenului de 2 ani şi se solicită certificat de moştenitor suplimentar după expirarea termenului de 2 ani, calculat de la data decesului autorului succesiunii, moştenitorii datorează impozit în condiţiile art. 77¹ alin. (3) din Codul fiscal numai pentru proprietăţile imobiliare ce se vor declara şi menţiona în încheierea finală suplimentară;

f)    în cazul succesiunilor vacante şi a partajului succesoral nu se datorează impozit;

g)   impozitul se calculează şi se încasează la valoarea proprietăţilor imobiliare cuprinse în masa succesorală.

Masa succesorală, din punct de vedere fiscal şi în condiţiile art. 77¹ alin. (1) şi (3) din Codul fiscal, cuprinde numai activul net imobiliar. În scop fiscal, prin activul net imobiliar se înţelege valoarea proprietăţilor imobiliare după deducerea pasivului succesoral corespunzător acestora. În pasivul succesiunii se includ obligaţiile certe şi lichide dovedite prin acte autentice şi/sau executorii, precum şi cheltuielile de înmormântare până la concurenţa sumei de 1.000 lei, care nu trebuie dovedite cu înscrisuri.

În cazul în care în activul succesoral se cuprind şi bunuri mobile, drepturi de creanţă, acţiuni, certificate de acţionar etc., se va stabili proporţia valorii proprietăţilor imobiliare din totalul activului succesoral, iar pasivul succesoral se va deduce din valoarea bunurilor mobile, respectiv imobile, proporţional cu cota ce revine fiecăreia din categoriile de bunuri mobile sau imobile.

După deducerea pasivului succesoral corespunzător bunurilor imobile, din valoarea acestora se determină activul net imobiliar reprezentând baza impozabilă;

h)   în cazul în care procedura succesorală se finalizează prin hotărâre judecătorească, se aplică dispoziţiile pct. 151⁷ paragraful 6 din prezentele norme metodologice.

 

Norme metodologice:

151⁵. La transmiterea dreptului de proprietate, impozitul prevăzut la art. 77¹ alin. (1) şi (3) din Codul fiscal se calculează la valoarea declarată de părţi. În cazul în care valoarea declarată de părţi este mai mică decât valoarea orientativă stabilită prin expertizele întocmite de camerele notarilor publici, impozitul se va calcula la această din urmă valoare.

În cazul proprietăţilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social, valoarea la care se va stabili impozitul este aceea din actul prin care s‑a realizat aducerea bunului imobil ca aport în natură la capitalul social, astfel:

·    în cazul în care legislaţia în materie impune întocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai puţin de valoarea rezultată din expertiza de evaluare;

·     în cazul în care legislaţia în materie nu impune întocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai puţin de valoarea stabilită în condiţiile art. 77¹ alin. (4) din Codul fiscal.

La constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, impozitul se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. Aceeaşi valoare se va stabili şi la stingerea pe cale convenţională sau prin consimţământul titularului a acestor dezmembrăminte.

La transmiterea nudei proprietăţi, impozitul se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă stabilită prin expertizele camerei notarilor publici.

Pentru construcţiile neterminate, la înstrăinarea acestora, valoarea se va stabili pe baza unui raport de expertiză, care va cuprinde valoarea construcţiei neterminate la care se adaugă valoarea terenului aferent declarată de părţi, dar nu mai puţin decât valoarea stabilită pentru teren prin expertizele camerei notarilor publici. Raportul de expertiză va fi întocmit pe cheltuiala contribuabilului de un expert autorizat în condiţiile legii.

La schimb imobiliar, impozitul se calculează la valoarea fiecăreia din proprietăţile imobiliare transmise.

În cazul schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliară, cu un bun mobil, impozitul se calculează la valoarea bunului imobil, calitatea de contribuabil fiind a persoanei fizice care transmite proprietatea imobiliară.

 

Norme metodologice:

   151⁶. Expertizele privind valoarea de circulaţie a proprietăţilor imobiliare vor fi comunicate direcţiilor teritoriale ale Ministerului Finanţelor Publice, pentru a fi utilizate începând cu data de întâi a lunii următoare primirii acestora (Nota 39).

 

Norme metodologice:

151⁷. Impozitul se va calcula şi se va încasa de către notarul public, pe chitanţă sau bon fiscal, anterior autentificării actului sau semnării încheierii de finalizare a procedurii succesorale.

Impozitul poate fi plătit de către contribuabil fie în numerar, la sediul biroului notarului public, fie prin virament bancar, într‑un cont al biroului notarial. În cazul plăţii impozitului prin virament bancar, dovada achitării se face cu ordinul de plată.

Documentul de plată a impozitului de către contribuabil se va menţiona în încheierea de autentificare, respectiv în încheierea de finalizare a procedurii succesorale şi în certificatul de moştenitor.

Modelul chitanţelor ce vor fi utilizate de către notarii publici la încasarea impozitului se va stabili şi se va tipări de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România.

În îndeplinirea obligaţiei ce le revine, registratorii de carte funciară vor verifica dacă în cuprinsul actului notarial sunt menţionate documentele de plată a impozitului, prevăzute la paragrafele 1‑3.

Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile în cauze referitoare la transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia vor comunica organului fiscal din raza de competenţă teritorială a instanţei de fond hotărârea şi documentaţia aferentă în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii. În situaţia în care instanţele judecătoreşti nu transmit în termenul legal documentaţia prevăzută de lege, organul fiscal poate stabili impozitul datorat, la solicitarea contribuabilului, pe baza documentaţiei prezentate de acesta. În situaţia în care la primirea documentaţiei transmise de instanţele judecătoreşti constată diferenţe care conduc la modificarea bazei de impunere, organul fiscal emite o decizie de impunere, conform procedurii legale.

Baza de calcul a impozitului datorat este cea stabilită potrivit hotărârii judecătoreşti sau documentaţiei aferente hotărârii, în situaţia în care acestea includ valoarea imobilului stabilită de un expert autorizat în condiţiile legii, respectiv expertiza privind stabilirea valorii de circulaţie a imobilului.

În cazul în care în hotărârea judecătorească nu este precizată valoarea imobilului stabilită de un expert autorizat în condiţiile legii sau în documentaţia aferentă hotărârii nu este cuprinsă expertiza privind stabilirea valorii de circulaţie a imobilului, baza de calcul a impozitului se va stabili în condiţiile pct. 151⁶ din prezentele norme metodologice.

În cazul transferurilor prin alte modalităţi decât procedura notarială sau judecătorească, contribuabilul are sarcina declarării venitului la organul fiscal competent, în termen de 10 de zile, inclusiv, de la data transferului, în vederea stabilirii impozitului, în condiţiile legii.

În cazul în care se solicită intabularea dreptului de proprietate sau a dezmem­bră­mintelor acestuia, în temeiul hotărârii judecătoreşti, registratorii de carte funciară vor verifica existenţa deciziei de impunere emise de organul fiscal competent şi dovada achitării impozitului.

(Nota 39) În cazul transferurilor prin executare silită, după expirarea termenului de 10 zile inclusiv, în care contribuabilul avea sarcina declarării venitului la organul fiscal competent, pentru transferurile prin alte modalităţi decât procedura notarială sau judecătorească, organul de executare silită sau cumpărătorul, după caz, trebuie să solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului şi emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale, prin depunerea documentaţiei aferente transferului.

 

Acest articol contine note si comentarii care sunt valabile doar pentru abonati.
Va rugam sa va autentificati pentru a avea acces la ele.